Abstract
Para poder tener un mayor entendimiento al concepto que se analizan en la presente tesis, resulta necesario indagar en los conceptos primarios que dan origen a la figura de estudio, partiendo de manera general desde la base de composición del mismo, puesto que, las FIBRAS, son eso, fideicomisos, haciendo necesario explicar el concepto de fideicomisos en forma general, pues estos no son parte del estudio de la tesis. De forma general se analizará la procedencia del fideicomiso en México, así como el componente de los Certificados de Participación Fiduciarios, para luego dar introducción a los REIT que sirvieron de origen para las FIBRAS.Los fideicomisos en México provienen doctrinal y legislativamente de la figura del trust en Estados Unidos de América, siendo este un contrato con “una obligación impuesta ya sea expresamente o por implicación de la ley, en virtud de la cual el obligado debe manejar bienes sobre los que tiene el control para beneficio de ciertas personas que indistintamente pueden exigir la obligación” . Destacando en dicho contrato la relación de las partes, teniendo al trustor como el que genera el contrato, el trustee como la parte administradora de los bienes y al beneficiarie como la parte que va a recibir los frutos del trust.
Partiendo del concepto del trust, la LGTOC en su artículo 381, regula lo que se deberá entender por fideicomiso, señalando las partes y los fines a los que será destinado, pero lo hace de forma genérica, pues la legislación mexicana en ningún momento maneja un concepto determinado de que es el fideicomiso, tal y como se aprecia a continuación:
Artículo 381.- En virtud del fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria.
A partir del mismo se llega a la interpretación doctrinal de que “En virtud del fideicomiso, dos personas (cuando menos) quedan vinculadas en función de un escrito, que estipula obligaciones y derechos para cada una” . Teniendo en el caso la facilidad de que son necesarias por lo menos 2 personas, el fideicomitente que afecta el patrimonio al fideicomiso y la fiduciaria, que debe ser una institución regulada, que va a administrar los bienes, siendo el caso de que, el fideicomisario no es necesario que esté señalado en el contrato para que se dé la constitución del fideicomiso, pues esta persona será la que reciba los beneficios, que dado el caso podría ser el mismo que aportó.
En el entendido de esta definición doctrinal, se entiende que los fideicomisos como tales, pueden tener múltiples objetos como fines, puesto que ni la ley ni la doctrina delimitan las capacidades, por lo tanto, diversos autores señalan ampliamente que el fideicomiso tiene tantos fines como la imaginación humana les dé. Entre estos objetos pueden ser para la administración de inmuebles, de dinero, de títulos accionarios de sociedades mercantiles, de garantía, incluso pueden tener actividad empresarial o tener ingresos pasivos derivados de intereses en créditos, también de inversión, entre muchos otros, importando para este estudio los fideicomisos de inversión especializados en los bienes raíces que además emiten certificados de participación.
La FIBRA nace de la inspiración de “los Real Estate Investment Trust (REIT) de origen estadounidense [que reconfiguran] los fondos de inversión mediante la conversión de inmuebles en alquiler en activos bursátiles” , haciendo de esta forma que, la FIBRA sea el medio por el cual el gran público inversionista pueda mantener una inversión en bienes raíces. Por lo tanto, se puede decir que, la FIBRA es el vehículo mediante el cual se aportan inmuebles, dedicados al arrendamiento, a un fideicomiso para transformar su valor económico en activos bursátiles (certificados de participación) comercializados mediante la bolsa de valores.
Estos certificados de participación están regulados por la LGTOC en el artículo 228 el cual a la letra dice:
Artículo 228 a.- Los certificados de participación son títulos de crédito que representan:
a).- El derecho a una parte alícuota de los frutos o rendimientos de los valores, derechos o bienes de cualquier clase que tenga en fideicomiso irrevocable para ese propósito la sociedad fiduciaria que los emita;
Haciendo con esto que, las FIBRAS emitan títulos de crédito similares a las acciones en las sociedades mercantiles, los cuales traen consigo una parte alícuota de los inmuebles afectados al fideicomiso, y de los cuales los titulares tienen derecho a obtener rendimientos. La LMV en su artículo 61 hace la mención de la capacidad legal que tienen las personas para suscribir títulos de crédito, también la tiene para emitir certificados bursátiles y estos, según el artículo 62 pueden ser respecto de un patrimonio afecto en fideicomiso el cual se analiza en el artículo 63 de la siguiente forma:
Artículo 63.- Los certificados bursátiles podrán emitirse mediante fideicomiso irrevocable cuyo patrimonio afecto podrá quedar constituido, en su caso, con el producto de los recursos que se obtengan con motivo de su colocación. Los certificados que al efecto se emitan al amparo de un fideicomiso deberán denominarse "certificados bursátiles fiduciarios".
Por ello, las FIBRAS al emitir dichos certificados, dan la posibilidad al gran público inversionista a adquirir una parte de los inmuebles aportados con la finalidad de obtener diversos ingresos a partir de los mismos, en el entendido de que pueden ser por los ingresos generados de los arrendamientos de los inmuebles, o por la utilidad en la enajenación de los certificados bursátiles. Haciendo con esto que el mercado inmobiliario en México pueda llegar a aumentar por la facilidad que tendrían los inversionistas de adquirir una parte de un inmueble sin la necesidad de adquirir la totalidad del mismo, siendo así que las FIBRAS sean un “modelo de gestión de inmuebles en renta que opera bajo una figura legal con un régimen fiscal de excepción” , considerados como un estímulo fiscal.
Esta excepción se traduce en la LISR, en los artículos 187 y 188, como un estímulo fiscal en favor del del fideicomitente, quien es la persona que aporta los inmuebles a cambio de una participación bursátil, en el sentido de “diferir los efectos impositivos que se provocaron por la aportación de los inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de esos bienes” , siendo este diferimiento de la carga impositiva un beneficio para la creación de los mismos. Por ello, la FIBRA tiene diversas facilidades fiscales para su constitución, al otorgarle beneficios al aportante de los inmuebles que se destinen, o tengan la finalidad, de percibir ingresos por arrendamiento, siendo así que los mismos se estarán comercializando en el mercado de valores.
Es entonces que, la FIBRA tiene como fin “la adquisición o construcción de bienes inmuebles para ser destinados al arrendamiento” en donde el gran público inversionista puede disfrutar de las rentas y la distribución de utilidades, mediante la inversión en los activos bursátiles que cotizan en bolsa, mismos que previamente fueron aportados por los fideicomitentes. Por tanto, las personas físicas que van a invertir en estos vehículos deberán “consideran que el resultado fiscal distribuido corresponde a los ingresos por rendimientos de los certificados de participación inmobiliaria no amortizables […] aplicables a los ingresos de las Personas Físicas por arrendamiento” siendo así que, las ganancias obtenidas se equiparan a un ingreso por arrendamiento, toda vez que este es el fin del fideicomiso transparente.
Las FIBRAS, son fideicomisos que tienen como propósito el fomento a la inversión inmobiliaria en el país, con la finalidad de “la adquisición o construcción de bienes inmuebles para ser destinados al arrendamiento” , por lo que la LISR en sus artículos 187 y 188 les da el tratamiento de estímulo fiscal a estas figuras jurídicas. Estos artículos regulan dos tipos de diversos de sujetos del impuesto, diferenciando entre las personas que afectan la FIBRA con la aportación de inmuebles para su constitución o posterior, a cambio de CBFI y el gran público inversionistas que aporta dinero a cambio de los CBFIs para contribuir con la expansión de la FIBRA.
Dichos artículos establecen que, dependiendo de la actividad generadora de la utilidad, van a tener un tratamiento diferenciado las personas, ya sea una exención o diferimiento de impuestos, o la carga tributaria. Puesto que, “el artículo referido establece diversas obligaciones al fiduciario del Fibra para distribuir los beneficios a los tenedores de los certificados de participación” , mismos que pueden ser de dos formas, por la venta de los CBFIs en el mercado de valores o por la distribución de utilidades generadas por la actividad principal de la FIBRA que es el arrendamiento.
El principal problema radica en que, al tener un tratamiento similar a otros regímenes fiscales como dividendos o arrendamientos, la LISR, señala que al ser “un ente fiscalmente transparente que está obligado a trasladar sus utilidades a sus inversionistas, las cuales deberán acumularse a sus demás ingresos para efectos de determinar el ISR a su cargo, según su condición” dando así un trato especial diferenciado a los ingresos derivados de las inversiones en FIBRAS, acarreando la carga tributaria al gran público inversionista sea persona física o moral. Por lo que, si la finalidad de las FIBRAS es la inversión inmobiliaria, los inversionistas deberían de tener algún tipo de estímulo o facilidad para que sean ellos los beneficiados de las aportaciones en el capital en dicha estructura.
Es por lo anterior que se intentará identificar ¿Cuáles son los efectos del estímulo fiscal de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en los titulares de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios?
Teniendo la presente investigación como objetivo general el Analizar los efectos del estímulo fiscal de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en los titulares de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios.
La hipótesis que se pretende demostrar corresponde a que los efectos del estímulo fiscal de las FIBRAS en las personas físicas y morales titulares de los CBFIs, derivado de los ingresos en la aportación de bienes, adquisición y posterior enajenación de CBFIs y por la distribución de utilidades, traen consigo beneficios fiscales de exención o diferimiento del impuesto sobre la renta superiores a otras figuras jurídicas asimilables.
La metodología aplicable para lograr desarrollar el análisis del efecto del estímulo fiscal de la FIBRA será del tipo dogmática, referente al derecho fiscal vigente en México, aplicando la LISR y el CFF. En especifico se estará basando en la legislación positiva, sobre los artículos 187 y 188 de la LISR, en donde se encuentran reguladas las estructuras de las FIBRA y se establecen los beneficios del estímulo fiscal.
Por consiguiente, se estarán aplicando dos métodos de investigación, por una parte, el método analítico con la función poder identificar y analizar a profundidad cada uno de los elementos que conforman la FIBRA y así evaluar si existen o no beneficios fiscales en cada uno de los regímenes. Y como resultado, se utilizará el método deductivo para identificar si al seguir las reglas de los regímenes fiscales, se estaría en presencia de un estímulo o de lo contrario, la FIBRA no traería beneficios adicionales a las figuras jurídicas asimilables.
Limitándose especialmente dentro del mercado mexicano, teniendo como base conceptual los REITs de Estados Unidos de América, aplicando así también, la legislación vigente, tomando a forma de referencia las últimas reformas a la LISR en materia de FIBRAS así como su exposición de motivos y por último, cabe aclarar que la presente investigación será exclusivamente dentro de la materia del derecho fiscal, tomando de referencia conceptual el derecho mercantil vigente en México, en cuanto a los conceptos de fideicomisos, mercado de valores y CBFI.
Por lo tanto, en la primera parte se analizarán los efectos fiscales que tienen las personas físicas y morales en la aportación de bienes y la adquisición de CBFIs, identificando principalmente el momento en que se considera una enajenación para efectos fiscales, así como el análisis de diversas figuras o estrategias fiscales que conllevan a resultados similares, con la finalidad de identificar si resulta conveniente aprovechar el estímulo fiscal en la aportaciones de inmuebles o de capital al momento de constituir una FIBRA.
En la segunda parte, se analizarán los efectos fiscales al momento de obtener ingresos generados por la enajenación de CBFIs y la distribución resultado fiscal mediante un reparto de utilidades, con la finalidad de evaluar si estos ingresos resultan en algún beneficio tanto para personas físicas o morales que, una vez constituida la FIBRA, decidan obtener ingresos por la actividad de la FIBRA al ser titulares de certificados o si, por el contrario, deciden enajenarlos estos CBFIs.
| Date of Award | 6 Dec 2025 |
|---|---|
| Original language | Spanish |
| Awarding Institution |
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