El fideicomiso como mecanismo para la mitigación de riesgo en el crowdfunding inmobiliario en México

idea de la presente ponencia es explorar, algunos de los principales riesgos que corren los inversionistas cuando participan en algún proyecto de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios y la utilización de la figura del fideicomiso como instrumento para minimizar esos riesgos. El crowdfunding inmobiliario se caracteriza por la solicitud de financiación que realiza un desarrollador al público inversionista a través de aplicaciones informáticas, interfaces, páginas de internet o cualquier otro medio de comunicación electrónica o digital, para destinar los recursos obtenidos a un proyecto inmobiliario, quedando obligado al pago del principal y accesorios a los Inversionistas en proporción a sus aportaciones. Esas actividades tendientes a poner en contacto oferentes y demandantes de dinero mediante esas aplicaciones, sólo podrán llevarlas a cabo las instituciones de financiamiento colectivo autorizadas por la autoridad financiera. Existen diversos riesgos en el financiamiento colectivo, pues al realizarse mediante plataformas digitales, no hay certeza de la identidad de los participantes, además existe el riesgo de que el solicitante de los recursos en un momento dado le dé un destino diverso a los recursos, o que no se paguen los beneficios de acuerdo a lo ofrecido, lo que indudablemente genera incertidumbre jurídica en los inversionistas. Nos referiremos al fideicomiso, como instrumento para mitigar esos riesgos, ya que mediante esa figura se trasmiten a una institución fiduciaria, bienes o derechos, que estarán afectos al cumplimiento de un fin lícito y determinado, sin que puedan destinarse a otra finalidad que no sea la establecida en el contrato. Así, podemos adecuar esta figura jurídica para garantizar el pago y/o para administrar el patrimonio, o en ambas. A través del fideicomiso de garantía la institución fiduciaria recibe la propiedad del bien y los destina a garantizar la obligación de pago en beneficio de los inversionistas. En caso de incumplimiento, dicha institución, siguiendo un procedimiento de ejecución previamente pactado y sin necesidad de intervención judicial, sacará a remate el bien y con el producto de su venta cubrirá a los inversionistas el capital e intereses adeudados, en caso de cumplimiento de la obligación, revierte la propiedad a su dueño original. Como fideicomiso de administración, la institución recibe y administra los recursos provenientes de los inversionistas y los canaliza al proyecto inmobiliario, por ejemplo, conforme a un programa de obra y una vez terminado el desarrollo, procederá a la venta o arrendamiento de los inmuebles resultantes, para luego distribuir los recursos obtenidos entre los inversionistas y el desarrollador del proyecto.